С чего начать?

Зонирование территории

Земли населенных пунктов с учетом функционального использования подразделяется на жилые, производственные и рекреационные зоны.

В пределах указанных зон выделяются территории различного назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Правила землепользования и застройки

Правила устанавливают в городе систему регулирования землепользования и застройки, основанную на градостроительном зонировании, для защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

Целями Правил являются:

создание условий для устойчивого развития территории города Благовещенска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
создание условий для планировки территории города Благовещенска;
обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельного участка

В градостроительных регламентах в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

основные виды разрешенного использования,
условно разрешенные виды использования,
вспомогательные виды разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков, коды видов разрешенного использования земельных участков приняты в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор), утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Предельные параметры земельного участка

Для каждого участка в пределах территориальной зоны устанавливаются предельные параметры, такие как:

Минимальная площадь земельного участка
Минимальная ширина участка
Минимальное/максимальное количество этажей
Минимальная/максимальная высота
Минимальные отступы от границ земельных участков до стен зданий, строений, сооружений
Максимальные выступы лестниц, крылец, приямков балконов, эркеров, козырьков за красную линию
Минимальные отступы от красных линий улиц до зданий, строений, сооружений
Минимальная доля (%, площадь) озеленённой территории земельных участков
Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков
Показатели плотности застройки земельных участков (максимальный коэффициент застройки, максимальный коэффициент плотности застройки):
Максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства

Помимо градостроительных регламентов на размещение объекта в границах участка влияют:

ограничения и обременения, связанные с правовыми и имущественными ограничениями (в том числе сервитуты, и т.д.) при реализации проекта;
природоохранные ограничения (водоохранные зоны, природоохранные зоны и т.д.);
санитарные ограничения (СЗЗ и Санитарные разрывы);
ограничения, связанные с техническими зонами (зоны охраны сетей и т.д.);
специальные ограничения (например, связанные с аэропортами и т.д.);
ограничения, связанные с памятниками истории и культуры и зонами их охраны;
зеленые насаждения;
иные факторы

Специалисты нашей компании всегда готовы оказать помощь по оценке градостроительного потенциала участка, найти решение, которое позволит эффективно использовать территорию в рамках поставленных задач.